用語集

Glossary

用語集

※用語集は当社の良識にしたがい編集されていますが、記載された情報の完全性・正確性に対して一切の保証を与えるものではありません。

あ行

アプローチ

不動産では3つの使い方があり、1つは、最寄り駅から現地へ行く道の状況という意味です。坂道の有無、歩道の整備状況、交通状況などが含まれます。2つめは大規模マンションで、団地の入口から各住戸の玄関までの状況を示し、歩行者と車の入り方、駐車場との関係などが含まれます。一戸建ての場合には、敷地の入口、門扉などから玄関までの状況、カーポートの配置などを示します。

移転登記(いてんとうき)

土地や中古住宅の売買、贈与・相続などによって所有権が移った時に行う登記です。所有権移転登記をするには、売主と買主連名の登記申請書を提出します。添付書類は、売買契約書の写し、売主の権利証、印鑑証明書、買主の住所証明書など。相続の場合は戸籍謄本や遺産分割協議書が必要です。

ウォークインクローゼット

主に衣類などの収納用スペースのことを指します。押入などとの違いは中に人が入って物品の出し入れができることです。寝室の広さにもよりますが大きさは最低でも1坪半は必要です。

エントランスホール

エントランス建物の入り口部分のことです。マンションでは正面玄関の部分をエントランスホールといいます。

オートロックシステム

ドアを閉めると自動的にロックする錠です。外部より開けるときは鍵または暗証番号を使います。

オーナーチェンジ

投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ売却することです。入居者側からみると家主が変わることになります。ここ数年、急激に増えているワンルームマンションにこの種の取引が多く、購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがあります。

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か行

管理組合(かんりくみあい)

区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成される団体管理組合といいます。建物の区分所有等に関する法律は、「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」(同法3条)と規定し、区分所有者は当然にこの団体の構成員となるとしています。一般には、区分所有者による集会を経て設立されます。

区分所有権(くぶんしょゆうけん)

一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、または倉庫、その他建物としての用途にすることができるものがあるときの、その各部分を目的とする所有権のことを指します(建物の区分所有等に関する法律1条、2条1項)。この各部分は専有部分と呼ばれ、共用部分と区別されます。専有部分については、一般の所有と同様に扱われますが、一棟の一部であるから共同の利益に反するような使用は許されません(同法6条)。 共用部分に対しては専有部分の床面積の割合で持分を有し(同法14条)、共同で使用します(同法13条)。専有部分の処分は自由であるが、敷地利用権をこれと切り離すことはできず(同法22 条)、共用部分の持分の処分もこれに従います(同法15条)。

建築基準法(けんちくきじゅんほう)

昭和25年に制定された法律です。国民の生命、財産、健康の保護を目的とし、個別の規制から都市計画まで、広く規制と罰則規定を定めています。

建築面積(けんちくめんせき)

建物の外壁や、柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積(建物の真上から光を当てた時に地盤面に影となって映る部分の面積)のことです。ただし、外壁から1m以上突き出した軒や庇などは、その先端から1m外壁側に後退した部分までの面積を含みます。1階部分の床面積のことを俗に「建坪」と呼び、建築面積と同じように使っているが、厳密には違います。1階の外壁より2階の外壁が突き出している場合は、建築面積は1階床面積よりも広くなります。

建ぺい率(けんぺいりつ)

住宅の規模(広さ)に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する「建築面積」の割合のことです。用途地域と都市計画の指定によって上限が定められています。たとえば、建ぺい率60%地域の150平方メートルの敷地には[150平方メートル×60%=90平方メートル]となり、建築面積90平方メートルまでの建物が建てられます。なお、近隣商業地域と商業地域で防火地域内にある耐火建築物などについては、一定の割合で建ぺい率の割合が緩和される措置もあります。

固定資産税(こていしさんぜい)

固定資産(土地、建物、償却資産)について、その年の1月1日現在の所有者に対し課される市町村税のことです。

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さ行

サブリース

賃借人が第三者にさらに賃貸することですが、多くは『住宅の管理を手がける事業者が賃貸住宅の所有者から住宅を一括して賃借し、それを入居者にさらに賃貸するという賃貸住宅経営の方法』のことを指します。この場合、一括して賃借する事業者を、サブリース事業者といいます。 賃貸住宅の所有者は、賃借人の募集、家賃の設定や改定、住宅の管理などの業務に責任を負うことなく賃貸料を得ることができますが、サブリース事業者とのリスク分担や空室の取扱いなどについて明確にしておく必要があります。

修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん)

マンションの外壁塗り替えなど、共用部分の大規模修繕工事には、莫大な金額がかかります。1戸当たりに換算すると数十万円以上になり、これを一度に支払うのは大変なので、前もって少しずつ積み立てておくのが「修繕積立金」です。長期修繕計画に則って、必要な費用を予測した上で適切な金額に設定するのが望ましいとされます。

専有面積(せんゆうめんせき)

専有部分の面積です。専有面積には壁芯と内法(うちのり)の2つの表示方法があり、壁芯は隣の専有部分との間の壁の真中を囲んだ線で計算し、内法は専有部分の壁の内法で囲んだ線で計算します。

専用使用面積(せんようしようめんせき)

分譲マンションなどの区分所有建物で、共用部分のうち、特定の区分所有者が専用で使用できる部分を「専用使用部分」といい、その面積のことを「専用使用面積」といいます。 バルコニーや専用庭、アルコーブ(ポーチ状になった廊下の一部)などは、本来すべて共用部分となりますが、住戸に付帯する部分については、専用使用部分として管理規約で定められます。なお、専用使用部分といっても、マンションの共用部ですから、勝手にバルコニーに物置を設置したり、専用庭に倉庫を作ったりすることはできません。

相続税(そうぞくぜい)

相続や遺贈によって取得した財産に対して賦課される税のことです。
この場合の財産には、相続時精算課税制度の適用を受けて贈与により取得した財産を含みます。
納税義務者は財産を取得した者であるが、税額の算定に際しては各種控除などが適用されるので、十分な注意が必要です。
一般的な相続税額の算出手順は次のとおりです。

1.各人の課税価格の算出
取得した財産の価額から、一定の生命保険金等の非課税財産の価額などを減じ、相続時精算課税に係る贈与財産価額や3年以内の贈与財産の価額などを加算して、課税財産額を算出する。

2.相続税総額の算出

1)課税遺産総額の算出:1.で算出した各人の課税価格の合計から、遺産に係る基礎控除額(5000万円+1000万円×法定相続人の数)を減じる。

2)法定相続人の取得金額の算出:1)で算出した課税遺産総額を民法に定める法定相続分に従って取得したと仮定して、各法定相続人の取得金額を算出する。

3)法定相続分ごとの取得金額に応じた相続税額の算出:2)で算出した金額に相続税率を乗じて算出する。税率は、取得金額に応じて、10%から50%まで、累進的に定められている。

4)相続税総額の確定:3)で算出した法的相続人ごとの相続税額を合計する。

3.各人ごとの相続税額の算出
相続税総額を、各人の課税価格に応じて按分する。
各人ごとの相続税額=2.4)の価額×( 1.の価額(各人)/1.の価額の合計)

4.各人の納付税額の算出
3.の価額から、配偶者税額軽減、未成年控除などの各種税額控除額を減じて、各人の納付税額を確定する。

※この場合、財産取得者が被相続人の配偶者、父母、子供以外の者である場合には、相続税額の20%相当額を加算して納付税額が算出されることに注意が必要です。 相続税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内に申告納税しなければなりません。

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た行

建売住宅(たてうりじゅうたく)

区割りした敷地に不動産会社が建設した住宅のことです。完成済のため、設備等の選択は出来ないが、最近はオプションで、完成前に一部選択できる建売住宅もあります。

2×4工法(つーばいふぉーこうほう)

木材で構成された枠組みに構造用の合板等を打ち付けた壁や床で建築する工法です。断面が2インチ×4インチの枠を使用するので2×4工法(枠組み壁工法)と呼びます。

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な行

任意売却(にんいばいきゃく)

不動産の担保権を持つ金融機関の指導により、不動産所有者が担保権抹消のため不動産を譲渡する行為です。おもに金銭消費貸借契約に基づく債務不履行(返済の遅延、滞納)のために売却する場合が多くございます。

延べ床面積(のべゆかめんせき)

建築物の各階の床面積を合計した面積を「延べ床面積」といいます。延べ面積ともいいます。
この延べ床面積の敷地面積に対する割合のことを容積率とよびます。
なお、容積率を算出する際には、各階の床面積のうち、自動車車庫、マンションのエントランスや共用廊下などの面積を除外することが可能です。

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は行

不動産取得税(ふどうさんしゅとくぜい)

不動産の取得を原因として、その取得者に対し課される都道府県税のことです。所有権移転登記の有無に関係なく、取得者に納税義務がございます。課税標準は固定資産税評価額です。一定の条件を満たせば減免されます。

不動産登記簿(ふどうさんとうきぼ)

不動産の物的状況や権利関係などが記載され、登記所(法務局)に備え付けられた公の帳簿を「不動産登記簿」といいます。
不動産登記簿には、土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、不動産の地番や地目などが記載された表題部と所有権に関する権利が記載された甲区、抵当権など所有権以外の権利が記載された乙区から成り立ちます。
また、不動産登記簿は、登記所で保管されており、誰でも自由に閲覧または登記簿の写しを入手することができます。

フラット35(ふらっとさんじゅうご)

民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して出来た長期固定金利型住宅ローン商品のことです。
「買取型」と「保証型」があり、双方とも取扱金融機関により、金利や手数料が違うことに留意する必要があります。

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ま行

間口・奥行(まぐち・おくゆき)

「間口」は、主要な方向(前面道路など)から見た建物や敷地の幅のことをいいます。
一方、「奥行き」は、前面道路の境界から反対の面までの距離をいい、浅い・深いと表現します。

モデルルーム

不動産業者等の住宅業者が、販売促進や実際の間取りを実感してもらうため販売する間取りの数タイプを建築するものです。
建築中のマンション・戸建をモデルルームとして公開するケースもあります。

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や行

容積率(ようせきりつ)

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。
容積率制度の目的は、建物の容積率を各地域の実情に応じた一定の割合にすることにより、道路等の公共施設の能力に対応した機能の維持と増進を図る狙いがあります。

用途地域(ようとちいき)

都市計画法で定められた地域区分です。土地の計画的な利用を目的とした12種類に類、用途地域ごとに建物の建築や利用について制限があります。

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ら行

利回り(りまわり)

不動産投資における利回りはグロス利回り(表面利回り)、ネット利回り(実質利回り)などで表されます。グロス利回りは、家賃収入を単純に投資金額で割ったものです。しかし、不動産運営には管理費や固定資産税等の費用がかかります。これらの費用を差し引いた後の額を投資金額で割ったものがネット利回りになります。

連帯債務(れんたいさいむ)

同一債務について、複数の債務者が債務の全てをそれぞれ負担する方法のことを「連帯債務」といいます。
そのため、債権者はどの債務者に対しても債権の支払いを請求することができますが、一人が債務を全て支払った場合には、全ての債務者の債務が消滅します。

連帯保証(人)(れんたいほしょう(にん))

保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することを「連帯保証」といいます。連帯保証も保証の一種ですから、主たる債務に服従し、主たる債務者に生じた事由は、原則として連帯保証人にも効力を生じます。
しかし半面、連帯保証には連帯債務の規定が適用され、例えば連帯保証人に対する請求は、主たる債務者に対しても時効中断の効力を生じます。また、普通の保証と違い、催告の抗弁権および検索の抗弁権はなく、債権者から請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになります。
この点から連帯保証は、普通の保証よりも担保性が強いことになります。
連帯保証人が弁済したときは主たる債務者に求償権を有することは、普通の保証と同じです。

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わ行

ワイドスパン

間口、すなわちバルコニー側の柱と柱(もしくは壁)の間が広いタイプを「ワイドスパン」といいます。 厳密な広さの定義はありませんが、一般的な間口が6m程度のため、それよりも広い7m~8m以上のものを指します。

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